Нужно по-быстрому релоцироваться или просто переезжаете в другой город, и у вас остается недвижимость — не знаете, как с ней поступить? Собрали простые советы о том, как поступить с жильем и на что обязательно обратить внимание.
Содержание
🎯 самые полезные лайфхаки в мини-формате обитают в нашем telegram. постим раз в день, коротко и по делу.
Как поступить с жильем
Есть несколько основных вариантов, как распорядиться квартирой. В каждом — свои плюсы и минусы.
1. Сдать в аренду
Кажется, это наиболее оптимальный вариант. Жилье не будет простаивать, за ним будет присмотр, а вы будете получать с него небольшой доход — скорее всего, он пригодится на новом месте. Кроме того, если вы даже не живете в квартире, коммунальные услуги все равно придется платить. Нелишне, если эту сумму будут покрывать средства от найма.
Сдать квартиру можно двумя основными способами: самостоятельно или через агентство.
Сдаем жилье самостоятельно
Вариант годится, если в запасе есть время, потому придется много что решить от подготовки квартиры и объявления, до поиска и заселения квартирантов.
Пошагово самостоятельная сдача жилья в найм выглядит так:
- Изучите рынок, определите, за какую стоимость вы сможете сдать свое жилье. Посмотрите, сколько стоят похожие квартиры в вашем районе, и ставьте цену, как в среднем по рынку.
- Подготовьте квартиру к аренде (это понадобится и в случае, если будете сдавать квартиру через агента). Вынесете все лишние и ценные вещи, сделайте уборку или закажите клининг. Не забирайте все — оставьте необходимый минимум мебели и техники для жизни. Такие квартиры снимают охотнее, чем жилье с голыми стенами. Проверьте, в каком состоянии мебель, бытовая техника и отремонтируйте то, что можно отремонтировать. Если необходимо и у вас есть время — сделайте косметический ремонт.
- Сфотографируйте квартиру и напишите объявление, привлекательное для потенциальных арендаторов. Опишите: расположение, остановки рядом или метро, ближайшую инфраструктуру. Если предполагаете сдавать семье с детьми — напишите какие школы и детские сады рядом. Расскажите, что есть из мебели и техники. Укажите в объявлении требования к жильцам: например, сколько должно быть человек, можно ли с питомцами или отметьте, что сдаете только некурящим.
- Разместите объявление на сайтах по аренде жилья, популярные в вашей стране, городе. Например, в Беларуси это Куфар или Из рук в руки, в России — Авито и Яндекс недвижимость. Дополнительно можно запостить в профильные группы в соцсетях, на тематических сайтах. А можно и на своей странице в фейсбуке, например. Поспрашивайте друзей и знакомых, не нужно ли кому-то снять жилье.
- Принимайте звонки от потенциальных арендаторов, отвечайте на вопросы и задавайте свои — о том, что для вас важно. Договаривайтесь о просмотре и показывайте квартиру. Лучше заранее подготовить листок с вопросами, которые вы хотите задать людям. Туда же можно записывать номера телефонов позвонивших, если планируете перезвонить им позже.
- Скачайте шаблон договора найма — например, отсюда, или отсюда, подгоните его под свои условия и требования. Опишите имущество в квартире и в каком оно состоянии, сумму, условия оплаты и тому подобное. Договор всегда подписывается обеими сторонами: арендодателем и нанимателем.
Обращаемся в агентство недвижимости
Так будет быстрее, проще и поможет сэкономить время и нервы. И, чаще всего, платить за это не нужно — обычно платит арендатор. Вам остается только пригласить агента посмотреть и оценить квартиру. Агентство знает, как правильно сфотографировать жилье, и на какие плюсы квартиры обратить внимание. Потом агентство само разместит объявление на профильных площадках.
Дальше риэлтор будет заниматься поиском жильцов и показывать им квартиру. Если на время поиска жильцов вы будете в городе и сможете лично присутствовать при подписании договора, доверенность на агентство оформлять не нужно. Шаблон договора тоже предоставит агентство и проследит, чтобы его правильно заполнили обе стороны.
С агентством можно поработать разово (только поиск жильцов), а можно настроить постоянное сопровождение за сдаваемой квартирой — это называется «доверительным управлением». Вы подписываете доверенность и специалист агентства, кроме оформления договора, может еще и оплачивать коммунальные услуги, снимать показания счетчиков воды, света, тепла, забирать почту из ящика, принимать оплату от квартирантов и передавать вам.
Дополнительно может решать все возникающие бытовые вопросы и форс-мажорные ситуации, контролировать сохранность квартиры и ее нормальное техническое состояние. Когда одни наниматели съедут из квартиры, агентство найдет других — на тех же подходящих вам условиях.
Есть и ложка дегтя: за такую работу агентство возьмет комиссию: процент от от арендной платы или фиксированную оговоренную с вами сумму.
На заметку:
Если не хотите обращаться к агентам, а времени искать самим нет — такую же доверенность на поиск жильцов и сопровождение можно оформить на родственника или друга, которые готовы этим заниматься. Также они могут и подготовить квартиру к аренде, если вы не успеваете сами это сделать.
Важный момент: как вы сдаете квартиру — в соответствии с законами или неофициально.
- Официально по закону — если после заключения договора найма вы регистрируете его в любом расчетно-справочном центре Минска или в местной администрации. Россиияне — в Росреестре, если квартира сдается на срок более 11 месяцев. В этом случае вы платите налог с прибыли.
- Нелегально — если не хотите платить налог и не подписываете договор, все решается «на словах». В этом случае ответственность за неофициальную сдачу жилья ложится на вас, но если квартиранты обманут — обратиться в суд будет сложнее.
2. Позвать жить в квартиру родственников, друзей или знакомых
Если вдруг у вас есть друзья (или друзья друзей), которые снимают жилье и им нужен временный вариант, или родственникам нужно где-то пожить — предложите свое жилье.
Они могут жить и присматривать за квартирой безвозмездно или за небольшую плату, например, за оплату коммуналки. Кроме того, если у вас остается животное и растения, можно оставить их на условиях присмотра за питомцами, поливом цветов.
Плюс варианта в том, чтобы поселить людей, которых вы знаете (или которых знают и ручаются ваши друзья), и в которых вы более-менее уверены и доверяете им. Но имейте ввиду, что сдавая квартиру друзьям или родственникам, можно остаться и без них, и без денег за квартиру.
3. Оставить квартиру пустовать
Возможно, по каким-то причинам вы не хотите сдавать свое жилье, не представляете в нём чужих людей или боитесь, что квартиру могут привести в плохое состояние. Или знаете, что уезжаете ненадолго, и не хотите возвращаться в помещение, в котором без вас жил кто-то чужой. Тогда можно оставить ее пустовать — законсервировать.
Для этого лучше придерживаться несколько правил:
- Проверьте, что все исправно работает: электрика, газовая колонка, трубы и батареи.
- Отключите все электроприборы — выньте из розеток технику, пилоты и удлинители — и обесточьте квартиру. Иначе при резких скачках напряжения техника может сломаться или вызвать пожар, да и в «пассивном» режиме приборы все равно потребляют электроэнергию.
- Перекройте газ и воду везде, где есть трубы.
- Зафиксируйте показания всех счетчиков: воды, отопления, электричества.
- Разморозьте морозилку и освободите холодильник — избавьтесь от всех продуктов. Можно раздать их друзьям и родственникам, или отдать в фудшеринг, если он есть в вашем городе.
- Закройте все окна и балкон.
- Проверьте исправность замков.
- Раздайте цветы и другие растения, или найдите того, кто будет поливать и ухаживать за ними, хотя бы какое-то время.
- Подумайте, что делать с вещами, особенно ценными (о том, какие есть варианты, рассказываем дальше в статье).
4. Продать жилье
Ну и еще один вариант — продать недвижимость, если думаете, что не будете возвращаться. Или едете в новое место на неизвестный срок, а квартиру ощущаете как «балласт», о котором нужно постоянно думать.
Как и в случае с арендой, для продажи лучше нанять агента. Но оплачивать его услуги придется уже вам. Не забудьте, что, возможно, придется уплатить налог при продаже недвижимости (в России есть похожие правила). И подумайте заранее, как перевести деньги от продажи на новое место.
Если не успеваете продать сами, или планируете сделать это спустя время после отъезда — можно написать доверенность на агента, родственника или друзей на продажу квартиры. Тогда продать можно будет удаленно, без вашего физического присутствия.
Что делать, если живете в арендованной квартире
Тут чуть проще — нужно съехать и вывезти свои вещи. Предварительно:
- Как можно быстрее сообщите арендодателю о своем отъезде и договоритесь о сроках, когда передадите ключи. Если съезжаете внезапно, будьте готовы к тому, что придется оставить владельцу залог. Также он может потребовать оплатить и последний месяц аренды.
- Разберитесь с мебелью и вещами. Можно попробовать договориться с владельцем жилья, что оставите мебель за небольшую плату. Ведь следующим арендаторам, скорее всего, понадобятся обстановка и техника.
Как подготовить квартиру к своему отсутствию
1. Выпишите генеральную доверенность
Это можно сделать у любого нотариуса. Договоритесь с родственниками или друзьями, которым доверяете свое жилье. В документе стоит прописать возможные варианты: например, раз в месяц они будут приезжать и проверять, что с квартирой все в порядке, а арендаторы (если будут) не разобрали ее по кирпичикам. Или будут взаимодействовать с управляющей компанией, заниматься вопросами ремонта и поломками. А могут, если будет необходимо, найти арендаторов или продать квартиру — тоже по генеральной доверенности.
2. Попросите присматривать за квартирой
Даже если не сделали генеральной доверенности — попросите кого-нибудь, чтобы хотя бы раз в месяц приезжали в квартиру, если вы оставили ее пустовать. Пусть эти люди приходят полить цветы, открыть окна, проветрить или просто посидеть в вашей квартире с включенным светом. В общем — создают видимость жизни, присутствия людей. Важно, чтобы кто-то проверял и вынимал все из почтового ящика. Иначе скопившаяся почта может подсказать недоброжелателям, что квартира пустует.
Можно попросить помощи у соседей, если знаете их и доверяете. Скорее всего, они заметят, если возле вашей квартиры будет происходит что-то неладное (например, стоять посторонние), или если услышат какой-то шум. Обменяйтесь с ними номерами телефонов.
3. Оставьте запасные ключи
Сделайте дубликаты ключей от входной двери, домофона, и оставьте у своего доверенного лица комплект, а лучше два. Обязательно один оставьте у себя и приготовьте еще один для съемщиков, если планируете сдавать квартиру.
Лучше отдавать ключи тем, кто точно останется в городе, хотя бы на какое-то время — чтобы оперативно попасть в квартиру в случае какой-то непредвиденной ситуации.
4. Оформите страховку
Неважно, останется ли ваша квартира пустой или в ней кто-то будет жить — застрахуйте ее. От кражи, от непредвиденных затоплений соседей, аварий коммуникаций, пожара и других стихийных случаев. Обычно страховку можно оформить онлайн. Посмотреть программы страхования можно на сайтах страховых компаний, например, по запросу «страхование квартиры». В среднем это будет стоить от 70 до 150 долларов в год.
5. Поставьте квартиру на охрану
Если планируете надолго оставлять квартиру пустой, лучше обезопасить ее от возможных краж.
Можно установить камеры видеонаблюдения онлайн, чтобы подключиться в любое время и посмотреть, что происходит в квартире. Выбрать модели для системы видеонаблюдения можно в интернете — их сейчас много на любой бюджет.
Можно установить системы с датчиками движения. Когда они срабатывают, вам приходит фото, которое сделает камера видеонаблюдения. А датчики на окна и двери среагируют на открытие — вам придет уведомление.
Также можно обратиться в профессиональное охранное бюро: они поставят и камеры, и сигнализацию и быстро приедут на вызов.
Чтобы перестраховаться — лучше не рассказывайте о своем отъезде в соцсетях незнакомым людям. Только самым близким и надежным, чтобы грабители не знали о вашей пустующей квартире.
6. Оплатите все коммунальные услуги
И долги (если такие есть) за обслуживание квартиры. Решите, кто и как будет оплачивать коммуналку дальше. Может быть стоить дать пароли от личного кабинета для оплаты друзьям, которые смогут вместо вас оплачивать счета. Или это будут делать ваши арендаторы.
7. Разберите вещи
Есть несколько вариантов того, что можно сделать с вещами, мебелью:
- Продать: друзьям, знакомым, на сервисах по продаже мебели и вещей в вашем регионе (например, через Авито, если вы уезжаете из РФ).
- Раздать знакомым и нуждающимся. Можно выложить пост на личной странице в соцсети, что раздаете вещи, или написать в профильных группах. Как правило, бесплатно все довольно быстро разбирают.
- Оставить на хранение у родственников или друзей.
- Сложить в одной из комнат вашей квартиры и закрыть её.
- Отдать в специальное хранилище. Нужно будет заключить договор и заплатить деньги вперед. Но зато ваши вещи будут находиться под охраной.
Если планируете сразу или позже перевезти свои пожитки на новое место, подготовьте их: упакуйте в коробки, сумки, хрупкие заверните в пленку, разберите по возможности мебель. Если кто-то будет отправлять вам вещи потом, ему будет проще. Также не забудьте написать доверенность на человека — на их отправку. Она понадобится в транспортной компании.
Самые ценные и дорогие вам предметы возьмите с собой.
8. Выпишитесь
Если уезжаете за границу, для национальной визы может потребоваться выписаться из квартиры. Обычно это делается в районном паспортном столе за несколько дней.
Имейте в виду местные особенности. Например, в Беларуси есть закон о том, что если в квартире никто не зарегистрирован, плата за коммуналку может взиматься по высокому тарифу.
9. Решите, как вам будут передавать арендную плату
Если вы будете жить в другой стране, могут возникнуть сложности с тем, как получать деньги от квартирантов. Продумайте варианты: например, наличные или на карту могут получать ваши родственники, а потом уже пересылать вам.
Не забудьте, что с аренды нужно будет оплачивать налог на прибыль, если вы зарегистрировали договор найма официально.
Подытожим
Недвижимость можно сдать в аренду, предложить пожить в ней родственникам, знакомым или друзьям, продать ее или оставить пустовать на какое-то время. Выбирать вам.
При любом варианте — обязательно оформите генеральную доверенность на действия с квартирой, которые планируете. Отдайте запасные комплекты ключей тем, кто остается в городе, и попросите присматривать за жильем. Застрахуйте вашу недвижимость и подумайте о видеонаблюдении и/или охране. Разберите вещи и подготовьте квартиру к аренде, продаже или «заморозке».
Почитать bubble в микро- и даже наноформате можно в instagram. подключайтесь 🤳
